Zacznijmy od tego, że wynajmowanie mieszkania czy w domu w UK moze byc swietnym rozwiazaniem, zwlaszcza na poczatku. Brytyjski trend posiadania nieruchomości nie zawsze idzie w parze z naszymi potrzebami. A te warto rozpatrzyć na samym początku. Czy planujemy tu zostac na dluzej? Czy mamy w planach powrót do Polski? Czy chcemy założyć rodzinę? Czy na pewno chcemy sie martwic kosztem napraw za każdym razem gdy coś się zepsuje? Ceny nieruchomosci diametralnie różnią się w zależności od położenia geograficznego, dlatego trzeba wziąć pod uwagę wszystkie możliwości.
Gdy odpowiemy sobie na te pytania twierdząco to znak, że warto rozpocząć przygotowania do zakupu.
Zanim zaczniemy warto:
- Zapisać się na lokalne listy wyborcze
- Poznać swój credit score i podnieść credit score ( W tym momencie w UK są 4 główne firmy zajmujące się wyliczaniem credit score)
- Pozbyc sie krótkotrwałego debetu
- Nie brać chwilowek
- Nie grać w gry hazardowe
- Upewnic sie, ze nasze nazwisko jest na rachunkach
- Oszczędzać oszczędzać oszczędzać!
1.Jaki jest pierwszy krok?
Po pandemicznych perturbacjach sytuacja na rynku powoli wraca do normalności i mozna juz dostac kredyt przy 5% wkładu własnego, choć Bank of England ciągle podnosi oprocentowanie kredytów hipotecznych. Nalezy jednak pamietac, ze im większy depozyt tym lepsza oferte mozemy dostac z banku czyli mniejsze oprocentowanie i mniejsza miesięczna rata. Czasem warto poczekać kilka miesięcy i zaoszczedzic troche wiecej oby wziąć kredyt na lepszych warunkach.
W Internecie często znajdziemy skrót LTV loan to value. Przy 5% depozytu bédzie to 95% a oznacza to, że bank pożyczy nam 95% wartości domu.
2. Mam depozyt, co dalej?
Gdy uzbieramy magiczne 5% mozemy sie zaczac starac o Mortgage in Principle lub pod inna nazwa Decision in Principle. Choć dokument ten nie jest potrzebny z prawnego punktu widzenia, wielu agentów nieruchomości wymaga przedłożenia tego dokumentu przez rezerwowaniem oglądania mieszkania. Mortgage in principle to nic innego jak potwierdzenie, ze jestesmy nasza sytuacja finansowa jest na tyle dobra, że umożliwi zakup nieruchomości. Jednym slowem agenci unikna straty czasu, jesli chcicelibysmy oglądać duży dom a faktycznie stać nas na dwupokojowe mieszkanie.
Wielu z nas prawdopodobnie posiada, posiadało lub odziedziczyło nieruchomość w Polsce. To wazny punkt – w trakcie podpisywania doktumentow nalezy wypelnic stosowna deklaracje. Mimo tego, ze byliscie w posiadaniu nieruchomości w Polsce, niektóre banki nadal będą was traktować jako First Time Buyers. Wszystko zależy od indywidualnych okoliczności. Jeśli chodzi o Stamp Duty, nawet gdy przez chwile, kiedykolwiek byliscie właścicielami nieruchomości to automatycznie pozbawia was tytułu FTB.
W zwiazku z powyzszymi indywidualnymi okolicznościami, nie ma uniwersalnego kalkulatora(można sprawdzić orientacyjnie), który dokładnie wyliczyć kto i ile nam pożyczy. Tu z pomocą przychodzą doradcy kredytowi. Mają oni zwykle dostęp do ofert, które nie są dostępne dla przeciętnego klienta. Ich wiedza i doświadczenie może okazać się niezastąpione, jeśli nasza sytuacja nie jest książkowa, a takich jest niewiele. Za usługi niektórych doradców nie będziemy musieli płacić – ich wynagrodzenie pokryje bank. Doradca kredytowy będzie waszym najlepszym przyjacielem na drodze do własnych czterech kątów.
Jako zasadę można przyjąć, że bank pożyczy wam maksymalnie 4.5-krotność Waszych rocznych przychodów. Warto zaznaczyć że, na spotkaniu z doradcą kredytowym należy pokazać dowody wypłaty z ostatnich trzech miesięcy a jeśli jesteś samozatrudniony wiekszosc bankow bedzie chciala zobaczyc rozliczenia z ostatnich 2 lat.
Doradcy kredytowi zadadzą wam mnóstwo pytań, między innymi: czy macie karty kredytowe, czy macie dzieci czy macie jakieś stałe zobowiązania finansowe.
3. Mam DIP, co dalej?
Gdy już wiecie ile bank prawdopodobnie będzie wam skłonny pożyczyć, mozna zaczac rozgladac, zarejestrować swoje zainteresowanie w agencjach nieruchomości. Warto się określić, czego oczekujemy i w jakim rejonie. Jeśli macie dzieci w wieku przedszkolnym rozejrzyjcie się za szkołami, sprawdźcie dojazd do pracy, miejsca parkingowe. Szukając wymarzonego miejsca nie obejdzie się bez kompromisów więc dobrze mieć w głowie listę priorytetów. Dla jednego park nieopodal będzie najważniejszy a dla drugiego supermarket. Kolejna decyzja, którą należy podjąć to czy chcemy dom czy mieszkanie. To zależy od waszego budżetu i regionu UK. Mieszkanie z dwiema sypialniami na południu kraju może kosztować tyle ile dom z trzema sypialniami i ogrodem na północy. Jeśli wszystko jest mniej więcej jasne, zacznijcie umawiać się z agentami na oglądanie nieruchomości.
4. Znalazłem/znalazłem dom, co dalej?
Znaleźliście dom, które spełniają wasze oczekiwania – świetnie, ale do otrzymania kluczy jeszcze daleka droga. Teraz trzeba przedstawić sprzedającemu ofertę poprzez agenta nieruchomości. Najlepiej na piśmie by miec dowod. Agenci nieruchomości mają obowiązek przekazania wszystkich złożonych ofert sprzedającemu. Nie ma reguły, mozecie probowac złożyć ofertę poniżej ceny, zwlaszcza jesli nieruchomości jest na rynku już kilka miesięcy. Zwykle jednak sprzedający są skłonni przyjąć ofertę równa bądź powyżej ceny wywoławczej. Dobrze pamiętać, że do momentu podpisania dokumentów, każda ze stron może się wycofać bez ponoszenia żadnych konsekwencji. Gdy sprzedawca zaakceptuje wasza ofertę możecie rozpocząć formalny proces zakupu.
5 . Oferta została zaakceptowana, co dalej?
Teraz, trzeba skontaktować się z wybitnym prawnikiem, które będzie waszym przedstawicielem eng. conveyancing solicitor. Należy przekazać mu wszystkie potrzebne dane osobowe, wysokości oferty i inne wymagane przez niego dokumenty. W tym samym czasie doradca kredytowy powinien dokończyć wniosek o kredyt. Bank tez sprawdzi, czy nieruchomosc jest faktycznie warta tyle ile chcecie za nia zaplacic (eng. valuation process). Jesli wszystko sie zgadza i bank udzieli nam kredytu, jesteście o krok bliżej do wymarzonego domu. Ten proces wypełniania dokumentów to bliska współpraca: agenta nieruchomości, doradcy kredytowego, prawnika i was.Prawnik zajmie się też tzw conveyancing searches, czyli sprawdzi podstawowe informacje o nieruchomości. Zwykle w skład takich searches wchodzą: Local Authority Searches (czy nieruchomość jest na chronionym terenie, czy są jakieś plany zagospodarowania terenu, czy jest ryzyko zapadnięcia się gruntu itp) Environmental Searches (sprawdza czy nieruchomość nie jest na zanieczyszczonym terenie, czy nie ma ryzyka powodzi itp), Water and Drainage Search (czy nieruchomość jest podłączona do wody pitnej i ścieków i czy nie ma żadnych niebezpieczeństw zwiazanych z woda) Teraz tez jest moment by zorganizować inspekcje nieruchomości (eng. property survey). Inspekcja wykaże, czy dom nie ma żadnych ukrytych wad – to ostatni moment aby móc negocjować cenę lub wycofać się z procesów. Ważne by inspekcje przeprowadził specjalista zrzeszony w RICS (eng. Royal Institution of Chartered Surveyors). Gdy wszystko przebiega zgodnie z planem i nie ma żadnych nieścisłości do wyjaśnienia czas na ostatni krok czyli,wpłata wkładu własnego, podpisanie dokumentów przez obie strony (exchange of contracts) i ustalenie daty przekazania kluczy.
Cały proces, mimo, że skomplikowany powinien zamknac sie w 4-5 miesiącach.